物业管理何时能尽善尽美

物业管理何时能尽善尽美 “买房一阵子，物业管理一辈子”。随着城市房地产开发建设规模的不断扩大，房地产市场发育的不断成熟，物业管理在房地产建设和城市管理中的作用也越来越大，物业管理的好坏，直接关系到小区居民的生活质量以及小区品质的高低。小区多了，市民的对物业管理公司的意见也就随之增多。谁不希望居住在一个环境优美、管理到位、安全舒适的小区呢？本报记者通过采访，整理了部分市民的意见与建议，采写了下面这篇稿件，虽然文中没有点出存在问题的小区名字，但希望市区所有物业管理公司能够对号入座，查找自身不足，及时改进管理与服务，使居民满意。 关注居民小区系列报道之二： 物业管理何时能尽善尽美 □晚报记者 康国富 随着城市化进程的加快，人们的居住小区也越变越美。条件好了，房子大了，但随之出现的问题也多了。记者从市有关部门了解到，有关物业管理的投诉呈逐年上升趋势，投诉大多涉及环境卫生、车辆管理、安全保卫、房屋维修、小区供水供电等方面。物业管理成了小区居民说不完的话题。 业主的“疑惑”与“烦恼” 家住市乐山大道北段某小区的周先生说：“今年上半年我们这个小区有7家被***光顾过，自行车都丢了十几辆了，摩托车也丢了两三辆了。住在四楼都要安装防盗窗，一楼的防盗窗有的还被***撬过。” 与周先生同住一小区的刘女士则告诉记者：“这个小区同样让人无法忍受的是小区的环境卫生也特别差。”在这个小区居住的黄女士说：“夏天蚊蝇成群，小区临街的门面租给商户开饭店，弄得污水横流，住在二楼的居民常常被垃圾的臭味、炒菜的油烟味熏得不敢开窗。” 家住市文明大道某小区的王先生说：“我们这个小区的物业公司根本就不能称为物业公司，每个月就知道收钱，什么事也不管！” 小区安全到底该由谁负责呢？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负***责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，中国***部物业法《物业管理条例》给了说法。条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的***责任。” 市文明大道某小区的任女士向记者反映说：“我所在的小区下水道不通了没人管、楼道的灯坏了没人管、小区内垃圾遍地没人管、有人在小区内大声喧哗影响业主休息没人管。你说，这样的物业管理公司合格吗？”任女士表示，她用数码相机拍下了小区存在的一些问题，如车辆乱停、垃圾遍地、污水横流等，准备在必要的时候曝曝物业的光。 市民郑先生则针对小区物业管理费提出了疑问：“市内每个小区的物业管理费的收费标准都不同，有的一个月十几块钱，有的一个月要收近百元。”郑先生说，小区物业管理费为什么有的按每平方米收费，有的按户收费，收费依据是什么？另外，利用共有部位、共用设施产生收益的用途不明了。物业管理企业利用住宅小区物业用房和共有部位、共用设施设备产生的停车位、广告位费等收益的使用在实际操作中不透明。 业主与物业公司为何老“掐架” 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主***会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施***化管理，并向住用人提供多方面的综合***务。 物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及多方面的***关系：房地产开发商与业主、物业公司的关系；物业公司与业主或业主***会的关系；业主与业主***会的关系；业主、业主***会、物业与向物业管理区内提供其他服务的有关单位之间的关系等等，但目前我国尚没有统一的物业管理法。 业主与物业公司为何总是***不断呢？一业内人士分析以下几点原因。建管不分的管理体制。相当一部分物业公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业。因此，在验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的***埋下了隐患。而物业管理***中有近７０％是由开发商遗留问题引发的。 物业公司角色错位。作为物业管理合同的一方，物业公司应按照业主的委托从事物业管理事务，代表并维护业主的利益，为业主提供服务，二者本是平等关系。而现实中，物业公司往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，从而使矛盾激化。 业主对物业管理的消费观念、消费意识没有树立正确观念。一些业主对物业费的性质、用途缺乏根本的了解；另一些人由于在买房时缺乏对长达几十年的物业费做出充分的心理和经济准备，无能力交纳物业费。这也是引起***的一个原因。 物业管理企业缺乏有效监管。其本身的管理体制不健全，遇到***时，部门之间相互推诿、扯皮，造成当事人投诉无门。 物业管理企业管理和服务水平较低。少数物业管理企业不具备物业管理条件或资质；物业管理企业工作不规范；有的物业管理企业规模小，成本高，经济效益差，只顾眼前利益而缺乏长远打算，服务观念不强，服务不到位。 业主与物业共奏“和谐”之音 孙女士2005年入住进市内一小区。“直到现在，我家从没丢过东西，我感觉这里的物业服务还可以，水卡、电卡、订报刊、订牛奶都由物业统一办理，这样极大地方便了我们的生活。如果家里有什么坏了，物业也能及时前来维修。” 管理这家小区的市某物业管理有限公司的王经理告诉记者，小区的物业管理费很好收，基本上没发生过拖欠现象。 记者在采访王经理时，发现王经理对该小区的每一处都非常熟悉，在路上碰见业主会主动向他打招呼，反映小区的一些问题，或者提一些建议，王经理都仔细地记在本子上。王经理说，公司与业主相处得非常融洽，从没和业主发生过***。 业主与物业公司如何和谐相处？根据有关规定，物业管理公司应履行以下义务：执行物业管理行业规范、服务标准；履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益，接受业主、业主***会的监督；定期公布物业管理公共服务费和使用维修金的收支帐目，接受质询和审计；接受***有关主管部门的监督管理。同时明确业主享有以下权利：参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；业主***会的选取权和被选取权；监督业主***会的工作；选择物业管理企业；与物业管理费用相符的服务；监督物业管理企业的管理服务活动等。 市房管局工作人员说：“分清彼此的权利和义务可以使业主和物业公司之间的矛盾解决更趋合理化，使业主能够找准问题的责任方，减少矛盾处理的复杂性。”同时他还指出，购房户在选购房屋时，除了考虑区位、房屋质量等问题外，物业管理企业的服务质量和服务水平也应当作为一个重要因素。” 物业管理应为“物业服务” 其实，物业***由来已久，舞刀弄棒时有所见，其中可探讨的内容颇令人费神。但关键的一点是物业公司如何***，是管理还是服务？ 有人不以为然：物业公司当然是以服务为主。但放眼国内，满眼都是物业管理公司，不见物业服务公司。这不是文字游戏，而是清晰表明了物业公司的***以及由此产生的管理手段亦或服务手段，甚至由此衍生的心态和作为。 从道理上讲，大家都认为物业公司是业主花钱雇来的管家，包括物业公司也这样认为。但因为有“管理”二字加身，物业公司便有了许多官家的作派：一纸告示让业主干啥就得干啥；想找我***服务，得看我高兴不高兴；虽然说我要保证道路整洁、楼梯走廊整洁等等，但整洁标准我说了算；钱是业主们出的，但我的账业主不能查，我也不会公布支出明细（在这点上还不如我国农村的村务公开）；我用多少人，用什么人，业主同样不得过问。只有***数的小区，物业公布了工作人员的名字和照片，用意是加强对物业服务的监督，这样的小区就算是***服务意识了。想想确实有点儿冤，花8毛钱买个茄子，还可以挑挑是老是嫩，怎么每年大家花上万元请来的物业，却成了来管理我的人。你不光不知道花出去的银子是否物有所值，还要时不时赔上笑脸和小心。 物业公司说来也不容易。前不久北京某小区的物业经理不是就挂块牌子满小区的找业主们求物业费吗？本来想好好服务，可没钱怎么干下去？如果真从“管理”改成“服务”了，一些小区的费用会不会更难收了？不少***明确规定，业主必须无条件缴纳物业费，但同时对物业公司的要求也相当明晰，服务标准、财务制度都十分详细且具有可操作性。 一业内人士在采访时告诉记者：尽管物业公司从“管理”真正改成“服务”还需要一段路程，但其身份的***可以从“物业管理公司”的名称改成“物业服务公司”开始***步。 ■相关链接 物业管理费由哪些项目构成 根据***计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及***费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于***住宅小区的物业管理，成本中可以增加***费。 与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、***指导价、***定价三种定价方式。