楼顶花园，我的地盘谁做主

楼顶花园，我的地盘谁做主 楼顶花园，我的地盘谁做主 [ 作者：佚名 | 转贴自：本站原创 | 点击数：37 | 更新时间：2006-6-13 | 文章录入：admin ] 楼顶花园，我的地盘谁做主 陈先生喜欢养花，看到一家房地产开发公司的售楼广告说购顶楼房屋可赠天台，不禁心动。于是，陈先生于去年5月和开发公司签订了购房合同，并于今年4月办理了入住手续。住进去后才发现，天台是开放的，没有分割。其他顶楼的住户在天台上养鸽子、放杂物，互相干扰。 □晚报记者 康国富 买顶层赠送楼顶花园，很多购房者在看房时都能看到这样的广告。的确，买套房子可以免费获得一块面积可观的楼顶，或构筑小屋，或修建花园，对多数消费者都有相当的***力。于是过去无人问津的顶层住宅变得炙手可热。 然而，房产商可以赠送给你花园却不能给它以“名分”，想写进购房合同或产权证里是根本不可能的。于是，这免费的楼顶花园大餐吃起来就难免有些让人担心了。 市民李先生***近看上了一套商品房，令他特别动心的是这栋楼房的顶部建有一个开放式的楼顶花园，可以休闲、***、欣赏城市美丽夜景。但让他困惑的是，楼顶花园产权到底该归谁所有呢？有人说，应归开发商所有，要不开发商怎么有赠送的权利？也有人说，应归顶层的住户所有，怎么使用都可以。也有人说，楼顶是公共区域，应该归所有业主所有。楼顶花园的产权到底该归谁所有？ 楼顶花园 看起来很美 6月8日，记者来到位于市区一尚在建设中的某楼盘。得知记者想买一套带楼顶花园的房子，售楼员立刻推荐了号称***富特色的一款房型———五室三厅二卫，总面积２１０平方米，且随房赠送总面积为１１０平方米的楼顶花园。“楼顶花园能写进购房合同和产权证里吗？”记者问道。“作为房产商免费送给您的部分，楼顶花园是不能写到合同里的。不仅是我们，驻马店市所有赠送楼顶花园的房子都是这样的。”售楼员答道。“如果将来出现***怎么办？”“不可能的，因为通往花园的通道和楼梯都在您家里，只有您和您的家人才能进入。目前很多楼盘的顶楼都是这样设计的，还没听说过有什么问题。”该售楼员告诉记者，此户型的售价每平方米1700元左右。该楼盘的平均价格为每平方米2000元。 家住市骏马路某大型社区的余先生居住的就是带楼顶花园的房子。据他介绍：从2005年开始，该社区新建的楼盘几乎都是买顶层送花园，当初他在买房的时候，就是看中了近６０平方米的楼顶花园。虽然高了点，但毕竟多了６０平方米的空间。站在余先生家的楼顶花园，记者看到小区其他建筑的顶层都搭建了小屋子，有的则搭建花架种上花草。和其他顶层住户一样，余先生的楼顶花园也没将产权写入购房合同和产权证。余先生还告诉记者，由于得天独厚的地理条件，目前使用太阳能热水器的业主都是顶层住户。 买房送楼顶花园 羊毛出在羊身上 在采访中记者发现，和以往顶楼价格低、不好销售的情况相反，赠送楼顶花园的住宅销售情况还不错。据一位业内人士透露，事实上，免费赠送楼顶花园是房产商的一种营销手段，消费者并没有占到丝毫便宜。 该人士告诉记者：顶层楼房一向都不受消费者欢迎。因为顶层除了上下不方便外，还***大面积地受到太阳光的照射，不易散热。到了下雨天又容易积水、渗水，所以顶层对于售楼者来说，是块“烫手山芋”。于是，精明的房产商以顶层空间归顶层业主自由支配为“诱饵”，开出“买顶层送楼顶花园”的优惠条件，使本来很少有人问津的顶层变成了香饽饽。 某楼盘营销负责人说，作为促销手段，他们的楼盘兴建了面积不小的楼顶花园。依赖楼顶花园这个卖点，顶层楼房往往能卖出相对好的价钱。该负责人说，房子有楼层差价，一般情况下，同一栋楼房顶层的价格比其他楼层价格稍低一些，而有了楼顶花园的顶层可升值4％左右。由于有这样的利润存在，几乎所有的开发商在开发新的楼盘时都会采用“买顶层送楼顶花园”的手段。 作为顶层的附属部分，楼顶花园让顶层业主拥有一个更大的“额外”空间，似乎占了很大的便宜。但该负责人说，羊毛出在羊身上，“额外”空间的价值都算在顶层4％的升值里面了。免费赠送只是个说法，消费者认为楼顶花园增加了活动面积，又能享受到所谓的园林风光，比起其他楼层的业主来说是“赚”了，而对贵出的楼房价格视而不见，房产商就是把握住了消费者的这种心理，其实消费者并没有占到便宜。 楼顶花园 谁拥有使用权 既然楼顶花园是房产开发商免费赠送的，而且顶层住户又拥有其***使用权，那么即使该部分面积不能写到购房合同和产权证中，是不是意味着楼顶花园的产权归顶层住户所有呢？ 我市一律师事务所的刘律师认为，按照目前***理论：建筑物区分所有权是指区分所有人对于区分所有建筑物的专有部分的专有权、共用部分的持分权及因共同关系所产生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。例如，如果您在某栋楼上购买了一套商品房，那您首先对这套住房拥有所有权；同时，您将和这栋楼的其他业主一起对该栋楼的一些共用部位和共用设施设备（如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶人、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）共同拥有所有权，这就是您享有的共用部分的持分权；此外，作为这栋楼的业主之一，您还和其他业主一起享有诸如业主大会开会表决是否聘用物业管理公司等权利，这就是成员权。 根据这一基本原理，从本质上来讲属于楼房一部分的楼顶花园，应该属于共用部位。在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此开发商也就不能单独将楼顶花园出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼宇共用部位的共有权，所以楼顶花园归开发商所有，或赠或卖都是开发商的权利的说法是没有***依据的。同样道理，楼顶花园也并不归属顶层的住户所独有。至于说归物业管理公司所有，那更是错误的，物业管理公司对楼顶花园不享有任何权利。 楼顶花园 私搭乱建也*** 既然在买房子的时候，发展商把顶层空间作为顶层楼房的附属部分进行销售，很多顶层业主就理所当然地认为自己是顶层空间的“拥有”者，就可以按自己的意愿进行规划改造了。记者在采访中了解到，一些顶层业主按个人喜好对顶层空间进行重新装修，或建小阁楼，或铺上厚厚一层土用来养花，有的甚至把公共排烟道、防水层***掉…… 不少入住顶楼的业主在这个所谓的个人空间里自由规划建筑。那么他们的这种行为是否合法呢？据了解，楼顶加建的建筑一般分为建筑物、构筑物、附着物三类。按照有关***规定：若楼顶加建的建筑以住人为主、而且没有报相关部门审批的话，则属***建筑。 对于顶层住户，由于在接近楼顶花园方面具有得天独厚的就近地理优势，往往会产生将楼顶花园据为己有独享专用的念头；另外，由于其他业主对楼顶花园权利的不知或漠视，又会助长顶层住户的权利观念。驻马店市规划局的工作人员提醒，虽然顶层住户对楼顶花园的享用概率要高一些，但顶层住户不应独占楼顶花园，亦无权阻止其他业主对楼顶花园的合理使用。顶层业主在私自建造、改造楼顶花园时，需尽量避免***其他业主的权利，如造成防水层渗漏，还需***原状，如造成他人经济损失的，还需赔偿。